ABC para Invertir en Bienes Raices

Tus inversiones en bienes raíces pueden generarte grandes retornos si no te aferras a los inmuebles; la clave está en visualizarlos como bienes activos redituables que se deben comprar y vender.

Ser propietario de un inmueble no debe ser sinónimo de recibir una renta mensual por parte de tu inquilino. Las inversiones en bienes raíces pueden generarte grandes retornos si te alejas de los enfoques tradicionales, los cuales son capaces de generar patrimonio, pero están lejos de ser altamente redituables.

De acuerdo con un artículo publicado por la revista Dinero Inteligente, en su edición de junio del 2011, para apartarse de la perspectiva tradicional en este tipo de inversiones, hay que partir de que el negocio de bienes raíces es de flujos y no para acumular propiedades.

El dinero tiene que estar en movimiento y evaluarse contra otras alternativas de inversión, recomiendan los especialistas.

Además un bien raíz debe medirse contra otros instrumentos financieros. "Si te está dando menos que el banco, lo vendes y te compras otro que te genere más", recomienda Castañares.

En México hay muchas familias que tienen inmuebles improductivos y creen que los bienes son para remediar los males; los tienen por años por si llega una emergencia, porque nadie les ha enseñado a mover el dinero o porque tienen miedo de gastarse ese capital si lo hacen líquido, pero podrían ganar más si compran otros, asegura Adrián Loustaunau, autor del libro Más dinero.

Las inversiones inmobiliarias deben de ser vistas como cualquier acción financiera: "Es igual que con las acciones hay que vender cuando están al alza, porque es falso que los bienes raíces nunca pierden su valor, igual que en la Bolsa, también hay ciclos en el sector inmobiliario", dice Castañares.

Por eso el secreto es rentar y, cuando alcance plusvalía, vender.

A continuación 10 consideraciones para potencializar tu negocio de bienes raíces:

1. Las mejores oportunidades "no se promocionan tanto en medios de comunicación o canales tradicionales", comenta Adrián Loustaunau, están en los bancos que embargaron a deudores, administradoras de cartera, propietarios o corredores de bienes raíces que desconocen el potencial de su inmueble.
2. A veces es recomendable contratar un corredor inmobiliario con buena información porque así "le pagas la comisión de 5%, pero te quedas con el 295% que va a generar", dice Loustaunau.
3. Para sacar mejor provecho a la inversión, hay que saber cuándo vender, según los expertos, los inmuebles se reciclan cada cierto tiempo.
4. Desde que compres, fija una meta de precio a la que quieres llegar, así sabrás cuando es momento de vender.
5. Trata de encontrar la propiedad con los menos intermediarios o compradores anteriores posibles, pues la ganancia de cada uno es un costo adicional para el último cliente.
6. En todos los estados de la República hay buenas oportunidades. En ciudades con desarrollo industrial hay más inmuebles, pero en lugares pequeños existe una oferta más interesante porque hay menos compradores.
7. Las épocas de crisis suelen ser momentos oportunos para comprar.
8. Si no tienes capital para comprar puedes entrar a las inversiones inmobiliarias si te dedicas a detectar propiedades interesantes y cobrar comisión a clientes particulares o corredores inmobiliarios.
9. Solicitar un crédito para comprar un bien raíz y que se pague con las rentas no es una mala idea sólo si se hacen las corridas financieras correspondientes, se calculan las tasas de retornos requeridas y si se elige el crédito adecuado.
10. Para invertir se recomienda hacer un precontrato de renta y contra éste solicitar un crédito con garantía real, que si bien es más caro que un hipotecario, tiene la ventaja de que el préstamo no se da contra la capacidad de pago del solicitante, sino estudiando el flujo de efectivo de la inversión.

Vive Sustentable y Anticipa Ahorros

Las casas ecológicas no solamente son amigables con el ambiente, también lo son con tu bolsillo; implementar tecnología híbrida te permite ahorrar en el pago de servicios como gas, luz y agua.

Una casa sustentable es hasta 20% más cara que una convencional, pero en el largo plazo te ahorrará mucho dinero y dolores de cabeza cuando sea obligatorio iniciar un proceso de sustitución de tecnologías relacionadas con agua, luz, gas, e incluso servicios como Internet y televisión de paga.

Sandra Hendrix, directora comercial de la consultoría inmobiliaria Coldwell Banker, explica que las viviendas sustentables deben estar apegadas a las normas mundiales referentes al uso de gas, agua, energía eléctrica y procesamiento de basura.

Si te encuentras en la búsqueda de tu nuevo hogar, es importante que consideres que el entorno no durará ni 10 años sin cambios y cada vez será más necesario buscar cualidades como materiales térmicos que permitan aumentar el calor en época de frío y que permitan refrescar tu casa en época de verano con un mínimo uso de energía eléctrica, así como sistemas híbridos de calentamiento de agua, e incluso cableado con infraestructura física unificada, un concepto que permitirá ahorrar costos en el mantenimiento.

Humberto Terán, director de ventas de Panduit para México, anticipa que en un periodo de entre 12 y 18 meses, los cables que transportan datos como telefonía, sistemas de alarmas, Internet y televisión de paga, deberán empezar un proceso de sustitución en edificios corporativos y habitacionales, por lo cual es deseable que averigües si el cableado de tu edificio ya cuenta con este tipo de características.

Conócelas

Además de reducir tu huella ambiental y generar ahorrros, las casas sustentables tienen otras ventajas. Como se trata de tecnologías innovadoras, las viviendas ecológicas generalmente tienen diseños prácticos que son estéticos y permiten una mayor utilización de los espacios y la luz natural.

No tienes que hacer cita con una inmobiliaria para conocer un ejemplo, la 'Casa Alemana' es un prototipo de vivienda energéticamente eficiente que muestra nuevas e innovadoras tecnologías alemanas para la construcción de viviendas y  abastecimiento energético, mediante el aprovechamiento de la energía solar, y estará instalada en el Bosque de Chapultepec hasta el 15 de julio.

El proyecto se basa en las propuestas ganadoras de la Universidad Técnica de Darmstadt en el concurso "Solar Decathlon" y muestra tecnologías alemanas para la construcción de viviendas y su abastecimiento energético.

La exposición es impulsada por el Ministerio Federal de Economía y Tecnología de Alemania (BMWi) junto con el Ministerio Federal de Transportes, Obras Públicas y Urbanismo de Alemania (BMVBS). De acuerdo con la Semarnat, muy pronto los mexicanos con un ingreso mínimo de 5,000 pesos podrán acceder a algunas de las tecnologías desarrolladas en Alemania.

4 formas fáciles de empezar a ahorrar

-Pon una cubeta. Esta medida es básica, se estima que durante el tiempo que dejas correr el agua en la regadera antes de que salga caliente se desperdician 10 litros de agua limpia; si haces un cálculo de cuánta agua desperdicias en un año, podrías sorprenderte mucho.

-Separa la basura. Entregar la basura separada a los carros repartidores facilita el procesamiento de desechos y alimenta las iniciativas para trabajar cada vez más con materiales reciclados.

-Invierte en tecnología híbrida. La sustitución del depósito de agua de tu WC puede ahorrarte hasta 16 litros de agua en cada descarga y el uso de un bóiler híbrido puede generarte una disminución de hasta 50% en tu consumo de gas.

-Sustituye tus focos. Los focos ahorradores requieren una baja inversión y tienen un promedio de vida muy superior a los convencionales.

Extermina tus gastos ''Hormiga''

Tiempo es dinero

Problema: Taxitis aguditis

‘Al que madruga, Dios lo ayuda'. Aunque suene a frase de la abuela, es una realidad. Si un día a la semana sales tarde y tomas un taxi a tu trabajo (que a la hora pico oficinista puede representar un desembolso de entre 50 y 100 pesos), no hay problema. El desequilibrio surge cuando se convierte en un hábito y el gasto pasa de 50 a 500 pesos cada quincena.

Solución:

Levántate de tu cama 20 minutos antes, te dará tiempo de salir sin prisa e incluso caminar un rato a la oficina, sentirás la diferencia en tu cartera y hasta en tu condición física, garantizado.

En la Ciudad de México, el banderazo de salida de los radio taxis es de 22 pesos, para los taxis de sitio 10.56, 7.04 para los taxis de 4 puertas, y 6.40 para los taxis de dos puertas, así que ten en mente los costos para que no te cobren más si es que llevas mucha prisa. Conocer las tarifas también puede librar a tu bolsillo de abusos.

Adicciones ¿bajo control?

Problema: ¡Necesito despertar!

Son las 09:45 de la mañana y estás sentado frente a la computadora, entre gráficas y documentos con textos larguísimos; tu monitor pasa de tu herramienta de trabajo a un somnífero potente, la única solución es un café, pero como ya te hiciste ‘adicto', no basta con un expreso normal o un americano, tienes que pedirlo doble, latte, con crema, chispas, ¿leche deslactosada por tres pesos más?  Al final, lo que podría ser un gasto de 10 o 15 pesos diarios puede acabar en 40 pesos al día, y eso sin tomar en cuenta el cigarro para ‘complementar tu desayuno'. Es un alto precio por despertar ¿no crees?

Solución:

La respuesta depende de qué tanto tiempo tengas antes de salir de casa: puedes preparar tu propio café en la cafetera (o hasta en un pocillo), y llevarlo en un termo. Ahora bien, si eres de los que queman hasta el agua, pues haz cuentas de cuánto gastas y evalúa que hay fondos de ahorro a los que puedes entrar con el 5% de tu sueldo mensual, Yenún González, gerente de Skandia University, explica que los gastos en café y otros antojos pueden representar una cifra más o menos cercana a una cuota mínima para un fondo de ahorro.

Tarjeta paga

Problema: No me pude resistir­­­­­­­­

Ya diste cuatro vueltas a la plaza pero siempre terminas de pie frente al mismo aparador. Del otro lado, el vestido de tus sueños (o la televisión, chamarra, zapatos, lo que prefieras), te hace guiños y te convence de que si no lo compras habrás dejado ir una oportunidad dorada.

¿El resultado? Dos semanas después, tu estado de cuenta te despierta a la realidad y el vestido que hace unos días lucía como una joya, ahora se burla de ti en el clóset mientras te preguntas cómo le vas a hacer para pagar la mensualidad.

De acuerdo con las cifras del Banco de México, existen  2.2 millones de tarjetas bancarias con problemas de pago, lo cual implica que 5 de cada 100 clientes no cumplirá con el pago mensual para no generar intereses.

Solución:

Evita las compras por impulso. La tarjeta de crédito sin duda es un vehículo de financiamiento atractivo, pero antes de cada compra cerciórate que podrás cumplir con el siguiente pago mensual. No pierdas la noción de tus deudas, si ya destinas más del 30% de tus ingresos al pago de tarjetas (o cualquier otra deuda) tu gasto hormiga ya se convirtió en gasto elefante, ¡mucho ojo!

¡Yo invito!

Problema: Hoy me siento Aristóteles Onassis

¿Te ha pasado que al día siguiente de tu pago quincenal te sientes acaudalado? (aun cuando tu salario no sea alto). Lo que sucede es que la idea de tener todo el dinero junto y disponible genera cierta sensación de poder, por ello, es común que tengas ánimo generoso y quieras demostrar tu afecto a través de una frase ­­­­­­­­­­emotiva y de gran valor sentimental: ‘no te preocupes, yo pago'.

Tan sólo ten en cuenta que de acuerdo con los datos de laCanirac, el gasto promedio por comida en una mesa de más de 2 personas es de 500 pesos, así que piensa: ¿realmente tienes capacidad de ser quien absorba la cuenta?.

Solución:  

Antes que nada: Ser generoso no es un problema. El problema es hacerlo por impulso y sin tomar en cuenta tu presupuesto de gastos fijos; si tus ingresos, por ejemplo, son de 100 pesos y tienes gastos fijos por 50 (transporte, comida, etc.), no puedes destinar 60 pesos a una invitación, pues por más que ahorres no podrás evitar los números rojos antes de tu siguiente fecha de pago. La respuesta al problema es simple: ten en mente cuál es tu presupuesto para cada salida y apégate a él, piensa dos veces antes de tomar esa charola con la cuenta.

Más vale billete en mano…

Problema: ¿Tiene cambio de 500?

Sales de tu casa y vas al cajero automático. Para tu suerte, no había muchos billetes y te tocó uno de 500 y un par (o tres o cuatro) de billetes de más baja denominación. El primer error será buscar cambiar el más grande.

Es importante contar siempre con algo de cambio para poder subir al transporte público o para comprar un refresco o una botella de agua sin que el señor de la tienda te recuerde a todos tus ancestros por querer pagar 5 pesos con un billete de 100. Sin embargo, el contar con demasiado cambio propicia gastos innecesarios (como chicles, paleta o chocolates) que no realizarías de no contar con toda esa ‘morralla'.

Solución:

Ten siempre cambio a la mano, pero no mucho. Planea cuándo es el momento propicio para cambiar un billete de alta denominación, y recuerda: la tentación se reduce en tanto más alto es el valor del billete y más bajo el valor de la compra (innecesaria) que vas a realizar. Es importante que tengas en mente que un presupuesto no sólo es un esquema de planeación, puede ser una guía que te salve de muchos malos ratos y mejore tu calidad de vida en los días previos a la quincena.

Diferentes Créditos Hipotecarios

Las hipotecas se prestan en condiciones de tasa de interés y pago en pesos. Estos créditos tienen la ventaja de que no necesitan de conversiones y se conocen anticipadamente los pagos. Los plazos máximos de estos créditos son en pesos.

Hipoteca a tasa de interés fija en pesos

La tasa de interés se define en el contrato y no cambia durante toda la vida de la hipoteca. Siempre se paga la misma mensualidad y se sabe exactamente cuánto se paga y en qué plazo, independientemente de que las tasas de interés del mercado bajen o suban. Puede existir una comisión por pago anticipado.

Hipoteca a interés variable en pesos

Durante un periodo inicial (meses) se aplica una tasa de interés definida y durante el resto del plazo, la tasa de interés que se aplica varía según las condiciones del mercado. Para determinar estas fluctuaciones, se aplica un índice de referencia al que se puede añadir o restar un porcentaje fijo, llamado diferencial. Esto hace que los pagos disminuyan cuando las tasas de interés bajan pero que se incrementen si las tasas de interés suben.

Hipoteca a interés mixto en pesos

Combina un periodo de dos o más años en que el interés permanece fijo y un periodo a tipo de interés variable. En algunos casos se dice que la tasa de interés no cambia pero los pagos crecen a una tasa definida por lo que se considera como mixta.

Créditos hipotecarios en dólares

Hay una institución en México que ha otorgado créditos en dólares.

Es un crédito a tasa fija que se paga en pesos, pero la cuenta del crédito se lleva en dólares. Este producto está diseñado para personas que tienen ingresos en dólares. Como en una tasa fija, los pagos se establecen de manera constante en dólares. Normalmente el plazo máximo es de 15 años y la proporción del crédito como valor de la casa es de 65% máximo.

Creditos Hipotecarios en UDI´s

En 1995 se establecieron créditos en UDIs. Las UDIs son una unidad de cuenta que refleja los cambios en los precios al consumidor en México. Si una persona debe 10 UDIs y la UDI vale 4.53 pesos, debe 45.3 pesos; si la UDI sube a 4.7, debe 47 pesos. Entonces, la deuda aumenta cuando crece el valor de la UDI. Los créditos en UDIs que hay en México pueden ser a tasa fija y pagaderos en UDIs o a tasa fija y pagaderos en salarios. Normalmente en estos casos se pueden hacer pagos anticipados sin ningún cargo por hacerlos. Los plazos de los créditos en UDIs son máximo hasta 25 años. Hipoteca en UDIs con tasa de interés fija La tasa de interés no varía durante el plazo del crédito, el pago no varía en UDIs y se sabe cuántas UDIs se pagarán mensualmente por el crédito. Las UDIs se convierten a pesos el día del pago y éste se liquida en pesos. Hipoteca en UDIs con tasa fija y pago en salarios La tasa de interés no varía durante el plazo del crédito, sin embargo el pago se efectúa en términos del salario mínimo del Distrito Federal. Al inicio del crédito el pago se expresa en salarios mínimos. Por ejemplo si el pago es de 200 UDIs y la UDI vale 4.56 pesos, el pago en pesos es de 912. A pesar de que el valor de la UDI crezca cada mes, el pago será de 912 pesos, en tanto no suba el salario mínimo. Si el 1° de enero del año siguiente el salario mínimo del Distrito Federal crece en 4%, el pago será de 928 pesos durante el tiempo en que esté vigente el salario, lo que hace un pago más estable que si la hipoteca fuera pagadera en UDIs.